Stroški so ena ključnih značilnosti predmeta civilnopravnega posla. Kakšni so njeni simptomi? Kako so razvrščene vrednosti? Za kakšen namen v poslovanju ali nepremičninskem poslovanju se izračunajo ustrezni kazalniki in po kakšnih metodah?
Kaj so stroški in vrednotenje
Preden preučimo vrste vrednosti in spremljajoče razloge za njeno razvrstitev, bomo ugotovili, kaj predstavlja. Obstaja veliko meril, ki bi ji omogočila nedvoumen opis med svetovnimi in ruskimi ekonomisti. Med najbolj priljubljenimi so: strošek je znesek denarja, ki je postavljen kot pogoj transakcije v procesu interakcije med subjekti civilnopravnih razmerij v predvidenem času prenosa lastninske pravice ali drugih mehanizmov za uporabo predmeta. Pojem "vrednotenje" je nato povezan z mehanizmom za določitev zadevnega zneska.
Vidiki vrednotenja
Predmeti vrednotenja so lahko nepremičnine, storitve, prevoz, gospodinjski predmeti, intelektualna lastnina - vse, kar določa civilno pravo kot možni predmet transakcij s fizičnimi in pravnimi osebami. Postopek, povezan z določanjem denarne vrednosti, katerega prenos z enega predmeta na druga pravna razmerja je podlaga za prenos lastninskih pravic, se izvaja na način, ki ga priznavata obe strani. Ponujajo jih lahko tudi tretje osebe, vendar pod pogojem, da se dogovorijo z glavnimi udeleženci v transakciji.
Te ali druge vrste vrednosti blaga, premoženja ali storitev se lahko določijo glede na naravo pravnega razmerja na zahtevo strank ali na podlagi zakonskih zahtev. Tako je na primer pri transakcijah z nepremičninami uporaba storitev cenilcev v mnogih primerih obvezna za registracijo lastninskih pravic.
Pristop k ocenjevanju
Vrednotenje, pa tudi na primer določanje vrste vrednosti, se lahko izvede v okviru različnih pristopov. V ruski poslovni praksi obstajajo tri glavne: dobičkonosne, primerjalne in drage. Upoštevajmo njihovo bistvo.
Model dohodka vključuje uporabo metod, ki temeljijo na izračunu ocenjenih prihodkov od možne uporabe predmeta vrednotenja s strani novega lastnika - na primer najemnine. Primerjalni model vključuje proučevanje številk, ki označujejo vrsto lastnosti nepremičnin nekaterih predmetov, s kazalniki drugih, ki so glede na osnovne značilnosti zelo podobni. Na primer, cenilec, ki določi ustrezen denarni kazalnik za stanovanje, praviloma preuči obstoječe ponudbe na trgu nepremičnin. V okviru stroškovnega modela se izračunajo možni stroški, ki so potrebni za vzdrževanje objekta v ustreznem funkcionalnem stanju. Če recimo oseba kupi traktor, potem mora strokovnjak za ocenjevanje, ki ga najame, pri določitvi stroškov te vrste prevoza upoštevati možne stroške, povezane s popravilom opreme.
Rezultat stroškov
Takoj, ko se analizirajo vrste vrednosti nepremičnin in poda ustrezna ocena, se lahko njen rezultat uporabi kot vodilo za določitev končne cene posla. Ali za druge namene - na primer pri sklepanju zavarovalne pogodbe, odobritvi posojila, prodaji deleža itd. Razmislimo, katere vrste vrednosti se pri ocenjevanju različnih predmetov razlikujejo pri ruskih strokovnjakih. In tudi, kako je mogoče uporabiti ustrezne informacije v praksi.
Razvrstitev stroškov
Kakšne vrste vrednosti tega ali tistega ocenjevalnega predmeta odlikujejo sodobni strokovnjaki? Razvrstitvenih kriterijev je veliko. Razmislite o enem od modelov, ki so pogosti med ruskimi ekonomisti.
Vsebuje zlasti tržno vrednost. To je cena, katere vrednost je določena v času vrednotenja predmeta, pod pogojem, da naj bi se prodal v konkurenčnem segmentu. To je, da so predpogoji za določitev pravilne vrednosti razpoložljivost javnih informacij o načelih cen blaga, odsotnost pomembnih zunanjih (regulativnih) dejavnikov, ki vplivajo na ceno.
V obravnavanem modelu je vrednost naložbe. Njeni kazalniki so opredeljeni, da bi zagotovili informacije osebam, ki jih zanima naložba v določen predmet. V nekaterih primerih lahko vrednost naložbe sovpada s tržno vrednostjo. Vendar to ni vedno tako. Včasih se hkrati z naložbo izračuna tudi preostala vrednost predmeta. Njegova vrednost izraža verjetni znesek možnih prihodkov ob dejanski nadaljnji prodaji predmeta transakcije.
Obstaja katastrska vrednost. Namen njegove vzpostavitve je vpisati predmet v določen državni ali industrijski register z naknadno uporabo informacij z ustreznimi izjavami. Praviloma v tem primeru govorimo o izračunu davkov. Katastrska vrednost je običajno nižja od tržne, če govorimo o nepremičninah, ali približno enaka njej.
Obstaja tudi takšna stvar, kot je zavarovalna vrednost. Vključuje izračun zneska plačil po zavarovalni pogodbi. V nekaterih primerih se nadomestni stroški predmeta izračunajo hkrati z njim. To se na primer zgodi, če ustrezni sporazum z zavarovalnico ne pomeni denarnega nadomestila, temveč pripenjanje predmeta v prvotno funkcionalno stanje ob poškodbi ali neuspehu.
Tako smo preučili 4 vrste vrednosti, ki so najpogostejše v ruski ekonomski šoli, in več dopolnilnih do njih. Ta seznam seveda ni izčrpen. Obstajajo zasebne vrste tržne vrednosti, pa tudi naložbene ali katastrske, kar zadeva značilnosti objektov z različnim, kot možnost, pravnim statusom. Zdaj se bomo obrnili k preučevanju bistva predmetov, za katere se izračuna ustrezen parameter z vidika praktičnega pomena.
Vrednotenje podjetij
Seveda obstaja veliko posebnih vrst predmetov, v zvezi s katerimi je določena vrednost. Med ruske poslovne prakse se najpogosteje srečujejo podjetja in nepremičnine. V prvem primeru se ovrednoti celota premoženja podjetij, načel upravljanja in dejavnosti ustvarjanja dobička. Preden preučite vrste vrednosti podjetja, bo koristno določiti cilje, ki se soočajo s predmetom ustrezne ocene.
Zakaj določiti parametre stroškov za podjetje? Prva možnost tukaj so možnosti prodaje podjetja. Lastnik podjetja se lahko odloči, da bo naredil še kakšno stvar, vendar preden bo koristno prenesti tok v roke drugega lastnika. Prav tako je mogoče narediti poslovno oceno za izboljšanje kakovosti upravljanja podjetja, prepoznati morebitne pomanjkljivosti v sistemu upravljanja. Druga možnost je pritegniti pozornost vlagateljev, če ni dovolj obratnih sredstev ali je podjetje postavilo nalogo za širitev trga, zaradi česar so potrebna dodatna sredstva. Ocenjevanje poslovanja se lahko opravi ob prijavi posojila - praviloma je to vodilo pri odločanju o odobritvi posojila s strani banke.
Vrednote poslovne vrednote
Katere vrste vrednosti so vključene v vrednotenje podjetij? Katera načela se najpogosteje uporabljajo tukaj? Glavne vrste vrednosti, ki se uporabljajo pri vrednotenju podjetij, so tržna in naložbena. Po mnenju nekaterih strokovnjakov je glede na možnost nakupa podjetja priporočljivo, da se partner pri analizi ustreznih perspektiv osredotoči na drugo smer. Ker je tipična „tržna“ cena za podjetje pokazatelj, ki ne govori vedno jasno o razvojnem potencialu podjetja. Če pa govorimo o natančni identifikaciji, potem lahko temeljimo na ključnih načelih izračuna potrebnih števil:
- s primerjavo razpoložljivih kazalnikov s tistimi, ki so značilni za druge udeležence na trgu;
- preučevanje konkurenčnih prednosti poslovanja;
- o subjektivni viziji strokovnjakov, ki dajejo oceno;
- preučevanje vpliva zunanjih dejavnikov.
Če govorimo o določitvi naložbene vrednosti podjetja, potem je mogoče uporabiti enaka načela, vendar je poleg njih dovoljeno uporabljati še vrsto drugih:
- modeliranje vedenja subjektov, ki sodelujejo v poslu (vpliv dejavnikov);
- izračun dobičkonosnosti (povečanje tržne vrednosti sčasoma).
Specifični kazalniki vrednosti lahko zadovoljijo potencialnega kupca podjetja ali vlagatelja, odvisno od predvidene velikosti naložb v podjetju in kakšne so možnosti za donosnost naložbe. V mnogih primerih je naložba lahko kreditnega izvora. Vrednost morebitnega dobička ne sme biti le drugačna od nič, ampak tudi zagotoviti plačilo obresti banki. Dodatne smernice pri odločanju vlagateljev, nešteto kazalcev, ki odražajo tržno in naložbeno vrednost podjetja, lahko vključujejo:
- ocenjena trajnost poslovanja (zmožnost ustvarjanja dohodka v daljšem času);
- korelacija obdobij vračila s konkurenčnimi podjetji (morda je za vlagatelja bolj donosno, da vlaga v drugo podjetje, kupec pa ga pridobi);
- raven zaupanja med partnerji.
Ta merila so lahko zelo subjektivna. Zato so v poslovni praksi tržna in naložbena vrednost podjetja pomembna parametra, vendar ne vedno ključna.
Drugi možni dejavnik so stroški vrst dela, povezanih z oceno podjetja za naložbe ali morebiten nakup. Če študijo podjetja lahko spremljajo pomembne naložbe, ki ne pomenijo resničnega dobička (na primer stik z zunanjimi strokovnjaki, revizorji in analitiki), potem verjetno vlagatelj ali potencialni kupec podjetja raje ne bi imel opravka z določenim podjetjem.
Vrednotenje nepremičnin
Koristno bo preučiti, kakšne so vrednosti nepremičnine, pa tudi, kakšni pristopi se izvajajo pri njeni oceni. Pred tem pa - tako kot pri poslovanju - določimo cilje, ki si jih prizadevajo udeleženci civilnih poslov ustrezne vrste. Potreba po preučitvi vrst vrednosti nepremičnine in preusmeritvi na storitve cenilca se pojavijo v naslednjih glavnih primerih:
- obstaja transakcija prodaje stanovanja, pisarne, druge stavbe ali prostora;
- cenjena sredstva družbe;
- velikost davčne osnove se določi glede na davek na nepremičnine.
Seveda je v praksi lahko več razlogov za vrednotenje nepremičnin. Na primer, v nekaterih primerih je treba poleg osnovnih postopkov določiti vrste ocenjenih stroškov. Ali - kot možnost - oceniti nepremičnine z namenom njihovega prenosa za državne potrebe.
Vrednotenje lastnosti nepremičnin
Zgoraj smo ugotovili, da sta glavni vrsti vrednosti podjetja tržna in naložbena. Glede nepremičnin je mogoče preiskati enake parametre, praviloma pa se dodajo še številni drugi. Namreč katastrsko in zavarovalno vrednost objekta. V nekaterih primerih se določi tudi likvidacija. Zgoraj smo že obravnavali značilnosti določanja tržne in naložbene vrednosti. Pri nepremičninah so splošna načela in metode v svoji obliki na splošno podobne tistim, ki se uporabljajo pri ocenjevanju posla. Vključeni so le, če so bolj prilagojeni specifičnostim ustreznega trga: "konkurenco" nadomesti "pogoj" (stopnja popravila, zaključni materiali in njegova kakovost itd.), "Donosnost" - s pričakovano "rastjo cen".
Zdaj preučimo, kako se izračunava številka za katastrske, zavarovalne in likvidacijske vrednosti. Vsi imajo nekaj posebnosti. Vsaka vrsta določene vrednosti s seznama je značilna z vidika metod vrednotenja. Upoštevaj jih.
Ko gre za katastrsko vrednost nepremičnin, cenilec za osnovo vzame metodologije, izražene v ustreznih zakonodajnih virih, priporočilih Ministrstva za finance in drugih služb, pristojnih za praktično uporabo ustreznih informacij o stanovanjih. V nekaterih primerih se lahko uporabijo tudi posebna merila za določitev tržne vrednosti predmeta. Lahko se preuči različna tehnična dokumentacija.
Če je naloga določiti zavarovano vrednost nepremičnin, potem v tem primeru ocenjevalec praviloma vodi tržne metode, vendar prilagojene dejanski vsebini transakcije nakupa in prodaje. Na primer, če oseba na hipoteki kupi stanovanje, je v vrednost zavarovanja lahko vključen le znesek posojila. In v tem primeru je ustrezna podlaga za izračun zneska po pogodbi z zavarovalnicami lahko nižja, kot če bi tržno vrednost stanovanja vzeli v čisti obliki.
Hipoteka je primer tržnega segmenta, kjer je lahko preostala vrednost predmeta praktično pomembna za subjekte civilnopravnih poslov. Če na primer posameznik ali organizacija ne more izpolniti pogojev za plačilo posojila, se bo banka verjetno odločila za prodajo zastavljene nepremičnine. Še preden bo podpisala posojilno transakcijo, bo finančna institucija verjetno želela analizirati možnosti za likvidacijsko komponento projekta.
Vendar ugotavljamo, da nekateri strokovnjaki menijo, da je v sodelovanju z bankami nezakonita uporaba izraza "preostala vrednost" v zvezi z nepremičninskimi posli. Dejstvo je, da hipotekarna pogodba privzeto ne pomeni obveznega prenosa stanovanja v last banke, ampak je le varnostni ukrep za posojilo. Medtem ko v svoji čisti obliki likvidacijska vrednost pomeni izračun cene, po kateri bo lastnik predmeta (na primer podjetja) lahko prodal svojo lastnino (recimo zaradi bankrota podjetja). Zato je treba zadevni izraz v zvezi z nepremičninami uporabljati previdno.
