Da bi ljudje živeli v čistih in obnovljenih hišah, uživali v sprehodu po hiši, morate vzdrževati delovanje celotnega sistema komunalnih storitev, pravilno organizirati uporabo skupne lastnine, skrbeti za udobje stanovalcev in urejanje dvorišča. Kdo naj to naredi? Očitno morajo prebivalci večstanovanjske stavbe (MKD) narediti pomembno delo, da bodo organizirali tak organ, ki bo v njihovih interesih, da pravočasno skrbijo za skupno lastnino in vzdržujejo čistočo in red v hiši. Celoten obseg vzdrževalnih del doma se imenuje Urad MKD.
Kako natančno je mogoče izvajati upravljanje MKD?
O tem, kakšne metode upravljanja MCD trenutno obstajajo, so mnogi slišali. Toda za razumevanje podrobnosti pogosto časa preprosto ni dovolj, čeprav je to znanje zelo koristno.
V RF LC so metode za nadzor nad MKD določene zelo enostavno za razumevanje (2. del 161. člena). Vendar pa vsi niso uporabni za kateri koli dom. Če je v MKD manj kot trideset stanovanj, stanovanjska zakonodaja ponuja neposredno upravljanje kot način upravljanja MKD. V tem primeru lastniki stanovanj sklenejo pogodbe z dobavitelji, serviserji, čistilci in drugimi delavci, ki bodo odgovarjali inšpekcijskim organizacijam in plačevali globe v primeru odkrivanja težav na področju požarne varnosti, nesreč, nepravočasnega odvoza smeti. Upravljanje praviloma brezplačno izvaja pobudniška skupina najemnikov ali izbrani predstavnik. Toda izvajanje dejavnosti za vzdrževanje in delovanje MKD je veliko delo, zato je neposredno upravljanje kot način upravljanja MKD smiselno namestiti v majhne hiše. Vsak prebivalec ima svojo vizijo slike idealne hiše in vhoda, zato število stanovalcev neposredno vpliva na možnost doseganja kompromisa in vpliva na verjetnost konfliktov in nesporazumov.
Druga možnost upravljanja MKD, ki je navedena v stanovanjskem zakoniku, je upravljanje določene vrste pravnih oseb. Zlasti takšna oseba je lahko partnerstvo lastnikov stanovanj (HOA), stanovanjska zadruga (LCD) ali druga specializirana potrošniška zadruga (PC). S tem načinom upravljanja lastniki stanovanj pooblastijo pravno osebo za podpisovanje pogodb za tekoča popravila in za vse vidike obratovanja hišne nepremičnine, pa tudi za oskrbo z vodo, sanitarno ogrevanje, ogrevanje in druge storitve.
Tretja možnost vključuje sklenitev sporazuma z organizacijo za upravljanje, ki bo izvajala celoten obseg storitev za MKD in hkrati odgovorna za morebitne kršitve zahtev ruske zakonodaje inšpekcijskim organom.
Kdo izbira način krmiljenja MCD?
Lastniki stanovanj ne smejo le razpolagati s svojimi kvadratnimi metri, temveč morajo tudi skupno lastnost vzdrževati v dobrem stanju. Zato LCD Ruske federacije vsebuje direktivo za lastnike stanovanj, da določijo, kako se bo upravljal njihov dom. Preden se odločijo za način upravljanja MCD, morajo lastniki stanovanj podrobno preučiti njihove posebnosti, katera je najbolj primerna za hišo, upoštevajoč njeno starost, stanje in druge značilnosti, pa tudi povezati s pripravljenostjo lastnikov, da upravljajo svojo hišo in plačujejo komunalne račune. pravočasno.
Končna izbira se opravi na skupščini lastnikov, ki se lahko izvede osebno ali organizira brez osebne prisotnosti vseh stanovalcev. Da bi bila odločitev seje veljavna, morajo zanjo glasovati prebivalci, ki imajo skupaj 50 ali več odstotkov glasov. Vsak najemnik v MKD mora strogo sprejeti izbiro načina upravljanja MKD na skupščini, kljub morebitni izpustitvi same seje. Kadar sestanek opravi v nenavzočnosti, se šteje, da je lastnik pravočasno pisno prenesel svojo odločitev s strani lastnika. Rezultat takega srečanja lastnikov stanovanj je zapisan v protokolu za izbiro načina upravljanja MCD, ki je v vhodih objavljen tako, da ga pozna vsak lastnik stanovanja. Javno ponudbo da pobudnik seje v desetih dneh po odločitvi. Na enak način se z organizacijo skupščine uresniči možnost spremembe načina upravljanja MKD.
Vse zgoraj velja za hiše, ki so že naseljene. Razmere pa so pri novo zgrajenih hišah. Pogosto se zgodi, da v novi stavbi nimajo vsi lastniki najemniške pravice, na primer so dolgo trpeči lastniki kapitala. Zaradi tega, ker takšni državljani po stanovanjski zakonodaji nimajo pravice glasovati o vprašanju določitve oblike upravljanja hiš, je nemogoče izbrati način upravljanja te hiše.
Kaj se bo zgodilo, če ne bo izbran način nadzora za MCD?
Stanovanjski zakonik omejuje časovno obdobje, ko lahko lastniki razmišljajo in organizirajo postopek oblikovanja HOA ali izbire organizacije za upravljanje.
Če se prebivalci z izbiro metode upravljanja niso začudili ali je niso mogli storiti iz objektivnih razlogov, pa tudi v primeru, ko odločitev o izbiri načina upravljanja MKD še ni bila izvedena, lokalna uprava izvede potrebne postopke za organizacijo natečaja za določitev organizacije upravljanja. Tu noben najemnik nima pravice zavrniti in vsak lastnik je dolžan upoštevati določbe pogodbe o upravljanju, sklenjene z izbrano upravljavsko organizacijo, ne glede na to, ali mu ta pogodba ustreza ali ne. Vedno pa obstaja proceduralna priložnost za popravljanje trenutnega stanja in izvedbo skupščine pred iztekom pogodbe, na kateri se razpravlja o vprašanju spremembe načina upravljanja MKD ali organizacije za upravljanje.
Kaj vključuje vzdrževanje prostorov v MKD?
Vse storitve in dela v zvezi s konceptom "vzdrževanja prostorov v MKD" so določeni s stanovanjsko zakonodajo. Ta koncept vključuje široko paleto storitev organizacije oskrbe z vodo, elektriko, plinom, toplotno energijo, registracijo državljanov, ki živijo v hiši, računovodskih storitev, tehničnega delovanja in sanitarnega vzdrževanja.
Tehnično delovanje vključuje vzdrževanje inženirskih sistemov stavbe in popravila. Sanitarno vzdrževanje vključuje celoten sklop ukrepov za vzdrževanje čistoče in reda v hiši in na sosednjem ozemlju, na primer čiščenje, razkuževanje, deratizacija, zatiranje škodljivcev.
Kaj HOA naredi?
Takšen način upravljanja MCD kot HOA se pojavlja tam, kjer bi nekateri najemniki želeli nadzorovati porabo sredstev za servisiranje svojega doma. Vodstvo HOA ne izhaja iz nič, ampak je vedno ustvarjeno iz najbolj aktivnih in zainteresiranih prebivalcev. In čeprav takšni pobudni državljani nimajo vedno popolnega pravnega znanja in znanja na področju javnih služb, je pomemben dejavnik uspešnega dela želja, da bi svoj dom naredili boljši. Odbor HOA mora izvajati pogodbena dela na čiščenju, odvozu smeti, vzdrževanju komunalnih storitev in drugih vidikih vzdrževanja hiše in pripadajočega ozemlja. Ohranjanje reda in upoštevanje sanitarnih in požarnih varnostnih standardov je prav tako pomembna funkcija HOA. Finančna stran vodstva predvideva prisotnost računovodje v agenciji HOA, ki bo spremljal sredstva, ki jih najemniki nakažejo za plačilo komunalnih storitev, pa tudi denar, ki ga porabijo za potrebe hiše. Dodatni dohodek HOA je mogoče pridobiti z najemom katerega koli dela skupne lastnine.
Če se lastnik odloči, ali želi postati član HOA ali ne, potem pa HOA nima pravice zavrniti vstopa v svoje redove, četudi nenadoma drugi člani HOA temu nasprotujejo. Nepripravljenost za članstvo v HOA je včasih povezana s potrebo po plačilu dodatnih storitev - varnost na parkirišču in na verandi, cvetlične gredice na dvorišču, video kamere v nadstropjih. Dejansko je za člane HOA plačilo obvezno, če se je odbor HOA tako odločil. Rezultat v tem primeru je lahko individualni dogovor z ministrstvom za zakonodajo, v katerem bodo vse pristojbine vnaprej odobrene.
Kako deluje družba za upravljanje?
Z neposrednim sklenitvijo dogovora med lastniki in specializirano družbo za upravljanje naj bi doma opravljali tehnične in sanitarne storitve ter izvajali popravila na visoki ravni, saj bodo strokovni in izkušeni strokovnjaki, ki delajo v družbi za upravljanje, lahko pravilno ocenili potrebo in zahtevnost dela oz. izbrali bodo prave materiale, povabili prave strokovnjake. Če družba za upravljanje dela z več hišami, je možna tudi nižja cena dela in storitev. Vendar je komunikacija z družbo za upravljanje pogosto težavna in celo majhen incident, kot je zgorela žarnica, je lahko neprijeten več dni.
Pogodba z družbo za upravljanje: kaj je najpomembnejše?
Najpomembnejši korak v postopku vzpostavitve enega od načinov upravljanja MKD je razvoj in sklenitev sporazuma z družbo za upravljanje. Vsebina pogodbe bo določila prihodnji odnos med najemniki in družbo za upravljanje, vključno z možnostjo odpovedi pogodbe v primeru nepoštenega opravljanja funkcij vzdrževanja hiš. Besedilo pogodbe mora vsebovati vso lastnino hiše, vrste in pogostost del in storitev, ki jih bo družba za upravljanje morala opraviti, velikost in čas vseh plačil, ki jih bodo morali opraviti lastniki. Pogodba lahko predpiše tudi postopek poročanja prebivalcev o opravljenem delu. Če se to ne naredi, bi morali lastniki enkrat letno prejeti poročilo.
Zakaj se zbira svet MCD?
Druga odgovornost najemnikov postane izbira hišnega sveta v primeru, da je bila izbira s podjetjem za upravljanje izbrana med načini upravljanja MCD. V bistvu so glavne naloge sveta oblikovanje predlogov in nadzor nad izvajanim delom. Člani sveta na sestanku lastnikov dajejo predloge, kaj je treba sanirati, katera vzdrževalna dela je mogoče prestaviti za naslednje leto in kateri so potrebni nujni ukrepi, komu in za kakšen namen je mogoče najeti skupno premoženje in druge vidike vzdrževanja MKD oz. urejanje okolice. Cilji sveta vključujejo tudi preučevanje pogodb in sporazumov, ki jih predlagajo skleniti lastnikom, da bi zaščitili pravice in interese stanovalcev hiše. Na podlagi rezultatov pregleda svet sprejme svoje sklepe in priporočila za vse dokumente. Lahko rečemo, da svet MKD organizira razpravo o pomembnih vprašanjih na sestankih lastnikov, sodeluje z upravljalsko organizacijo in spremlja izvajanje pogojev pogodbe o upravljanju.
Prednosti in slabosti različnih oblik upravljanja MCD
Če izvedemo primerjalni opis metod nadzora MCD, lahko izluščimo naslednje zaključke. Temeljna razlika je, da neposredno upravljanje vključuje reševanje vseh vprašanj s strani stanovalcev hiše. Medtem ko dva druga načina upravljanja MKD omogočata, da breme odgovornosti prenesete na pleča vodje službe za notranje zadeve ali vodstva organizacije za upravljanje. Po drugi strani pa je mogoče z neodvisnim upravljanjem z denarjem delovati bolj mobilno in fleksibilno prilagoditi izbiro dela in storitev trenutnim razmeram. Stanovalci, ki neposredno upravljajo hišo, lahko celo znatno zmanjšajo stroške popravila in vzdrževanja hiše in izberejo izvajalce v skladu s svojimi željami glede stroškov dela in storitev.
Obenem bo značilnost pogodbe z družbo za upravljanje prejemanje strokovnih storitev v skladu z zahtevami zakona. Pri upravljanju najemnikov ali v obliki HOA ljudje s posebno izobrazbo in znanji ne sodelujejo vedno pri organizaciji hišnega servisa, zato bodo morda potrebni dodatni stroški za usposabljanje osebja na področju stanovanjskih in komunalnih storitev in zakonodaje. Prav tako imajo organizacije za upravljanje praviloma na voljo specializirano opremo, ki jim omogoča, da nudijo številne storitve na višji ravni. Na splošno imajo vsi načini upravljanja MCD svoje odtenke, ki jih je treba upoštevati pri izbiri.
